Ojito, porque declarar el alquiler del local comercial es uno de esos temas que parece sencillo… hasta que empiezan a surgir las dudas.
Que si retenciones, que si IVA sí o no.… y claro, normal que te líes.
Te lo voy a explicar paso a paso para que lo entiendas de verdad y no cometas errores que luego salen caros.
Este artículo está pensado tanto si alquilas un local para tu negocio como si eres propietario y lo tienes alquilado. Vamos al AEIOU del emprendimiento aplicado al alquiler.
Índice de contenidos
Qué significa declarar el alquiler y por qué es tan importante
Cuando hablamos de declarar el alquiler, nos referimos a cumplir con las obligaciones fiscales que genera un contrato de arrendamiento.
Y aquí viene lo importante.
No da igual si eres inquilino o arrendador. Cada uno tiene sus propias obligaciones y modelos distintos que presentar.
Además, Hacienda pone el foco especialmente en los alquileres de locales comerciales y oficinas, así que mejor hacerlo bien desde el principio.
Declarar el alquiler si eres autónomo o empresa (inquilino)
Si alquilas un local comercial u oficina para tu actividad, hay varias cositas que tienes que tener claras.
El Modelo 115: el gran protagonista
Si alquilas un local urbano para tu negocio, tienes que presentar el Modelo 115 casi siempre.
Este modelo sirve para ingresar en Hacienda la retención del IRPF que practicas al propietario del local.
Datos clave que tienes que recordar:
- La retención es del 19 % sobre el alquiler (sin IVA).
- Se presenta trimestralmente.
- Lo presenta siempre el inquilino, no el propietario.
Por ejemplo, si pagas 1.000 € de alquiler:
- Base: 1.000 €
- IVA (21 %): 210 €
- Retención (19 %): 190 €
Tú pagas al propietario 1.020 € y esos 190 € los ingresas a Hacienda mediante el Modelo 115
Al final el gasto para tí es el mismo, solo que pagas una parte al propietario y otra parte a Hacienda, se lo ingresas a cuenta, al nombre del propietario.
Plazos para declarar el alquiler con el Modelo 115
Muy importante ahora, apunta:
- Abril
- Julio
- Octubre
- Enero
Siempre dentro de los primeros 20 días naturales del mes siguiente al trimestre.
Y además, en enero, toca presentar el Modelo 180, que es el resumen anual.
Casos en los que NO hay que presentar el Modelo 115
No tendrás que declarar el alquiler con este modelo si:
- Alquilas una vivienda, el modelo afecta solo a locales comerciales.
- El alquiler es inferior a 900 € anuales a un mismo propietario.
- El arrendador tiene certificado de exención por IAE, esto es si el propietario tiene el alquiler declarado como actividad económica.
- Es un contrato de leasing.
Si tienes dudas, mejor consúltalo antes de asumir que estás exento.
El IVA en el alquiler de locales: lo que debes saber
Además de declarar el alquiler vía retenciones, también entra en juego el IVA.
En los locales comerciales:
- El alquiler lleva IVA al 21 %.
- Ese IVA lo pagas tú, pero te lo puedes deducir en el Modelo 303 si estás en el régimen general.
Es decir, el alquiler del local es:
- Gasto deducible al 100 %.
- IVA deducible si el local se usa exclusivamente para la actividad.
Declarar el alquiler si eres propietario del local
Ahora cambiamos de lado.
Si eres tú quien alquila un local, también tienes obligaciones.
Si eres persona física
Declararás el alquiler como rendimientos del capital inmobiliario en tu declaración de la renta. Solo en la declaración de renta, no tienes que presentar nada trimestralmente.
Tendrás que:
- Declarar los ingresos íntegros (sin IVA).
- Restar los gastos deducibles.
- Tener en cuenta que las retenciones que te ha practicado el inquilino son pagos a cuenta.
Importante:
Aquí no se aplica la reducción del 60 %, ya que solo es válida para viviendas habituales, no para locales comerciales. Es decir, los ingresos por locales comerciales tributan al 100%, los de vivienda pueden tributar menos, ya que en determinados casos gozan de reducciones.
Si eres una sociedad
En este caso:
- El alquiler tributa en el Impuesto sobre Sociedades.
- Se incluyen ingresos y gastos relacionados.
- El IVA repercutido se declara en el Modelo 303.
El tratamiento es más contable, pero igual de importante hacerlo bien.
Gastos deducibles al declarar el alquiler
Este punto es clave y suele generar muchas dudas.
Gastos deducibles para el inquilino
Si alquilas el local:
- El alquiler es gasto deducible.
- El IVA soportado es deducible.
- Eso sí, el local debe estar afecto a la actividad y el contrato a tu nombre.
Gastos deducibles para el propietario
Si eres arrendador, puedes deducir:
- IBI.
- Seguros.
- Gastos de comunidad
- Honorarios de profesionales, por ejemplo gestoría.
- Gastos de reparación y conservación. (ojo con esto, asesórate bien porque no todo gasto que tú consideras reparación lo es para Hacienda)
- Intereses de préstamos que financien el inmueble.
- Amortización del inmueble. Un gasto olvidado a menudo, con carácter general el 3 % anual sobre el valor catastral o el valor de adquisición, el mayor de ambos (descontando el suelo, que no se amortiza).
Eso sí, con límites y condiciones que conviene revisar caso a caso.
Errores habituales al declarar el alquiler
Ojito porque estos fallos son muy comunes:
- No presentar el Modelo 115 pensando que no es obligatorio.
- No declarar el IVA correctamente.
- No incluir el alquiler en la renta.
- Deducir gastos que no corresponden.
- No presentar el Modelo 180 en enero.
Cualquiera de estos errores puede acabar en sanción.
Y no queremos sustos, ¿verdad?
Enlaces útiles y oficiales para declarar el alquiler
Te dejo aquí algunos enlaces de referencia que siempre recomiendo:
- Agencia Tributaria – Modelo 115
- Agencia Tributaria – Tributación de alquileres
- BOE – Regulación del Modelo 115
- Alquileres y fiscalidad
Son fuentes fiables y actualizadas, pero recuerda que cada caso es un mundo, consulta siempre con un buen asesor fiscal.
Conclusión: declarar el alquiler sin dramas es posible
Como ves, declarar el alquiler no es complicado si sabes qué modelo te toca y cuándo presentarlo.
Eso sí, hay muchos matices y excepciones.
Por eso, mi consejo siempre es el mismo: mejor hacerlo bien desde el principio que arreglarlo después.
Preguntas frecuentes sobre declarar el alquiler
¿Quién está obligado a declarar el alquiler de un local comercial?
Tienen que declarar el alquiler tanto el inquilino como el propietario, pero cada uno de forma distinta.
El inquilino declara las retenciones mediante el Modelo 115 y el propietario declara los ingresos del alquiler en su IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades.
Ojito, porque no es lo mismo alquilar una vivienda que un local.
¿Cómo declarar el alquiler si soy autónomo y alquilo un local?
Si eres autónomo y alquilas un local para tu actividad, debes:
- Practicar una retención del 19 % al propietario.
- Presentar el Modelo 115 trimestralmente.
- Declarar el IVA del alquiler en el Modelo 303.
- Incluir el alquiler como gasto deducible.
Todo esto forma parte del proceso de declarar el alquiler correctamente.
¿Qué modelo se utiliza para declarar el alquiler de un local?
El modelo clave es el Modelo 115, que sirve para ingresar en Hacienda las retenciones del alquiler.
Además, en enero se presenta el Modelo 180, que es el resumen anual.
No presentarlos es uno de los errores más habituales.
¿Hay que declarar el alquiler aunque no se haya pagado retención?
En algunos casos no se practica retención, pero eso no significa que no haya que declarar el alquiler.
Por ejemplo, el propietario siempre debe declarar los ingresos obtenidos, aunque no haya retención.
Por eso es importante analizar cada situación concreta.
¿El alquiler de un local lleva IVA?
Sí.
El alquiler de locales comerciales está sujeto a IVA al 21 %, que el propietario repercute en la factura y el inquilino paga.
Después, el autónomo o empresa puede deducirse ese IVA si el local está afecto a la actividad.
¿Puedo deducir el alquiler del local en mi actividad?
Sí, siempre que:
- El local se use exclusivamente para la actividad.
- El contrato esté a tu nombre.
- Tengas factura correcta con IVA y retención.
En ese caso, el alquiler es un gasto deducible al 100 %.
¿Cómo declarar el alquiler si soy el propietario del local?
Si eres propietario, debes incluir los ingresos del alquiler:
- En el IRPF, como rendimientos del capital inmobiliario, si eres persona física.
- En el Impuesto sobre Sociedades, si eres empresa.
Además, podrás deducir gastos relacionados con el inmueble.
¿Se aplica la reducción del 60 % al declarar el alquiler de un local?
No.
La reducción del 60 % solo se aplica a alquileres de vivienda habitual.
Cuando se trata de locales comerciales, no existe esa reducción, y aquí suele haber mucha confusión.
¿Qué gastos se pueden deducir al declarar el alquiler?
Depende de si eres inquilino o propietario.
Como propietario, puedes deducir:
- IBI.
- Seguros.
- Comunidad
- Reparaciones y mantenimiento.
- Intereses de préstamos.
- Amortización del inmueble.
Eso sí, con límites y requisitos que conviene revisar bien.
¿Qué pasa si no declaro el alquiler correctamente?
No declarar el alquiler o hacerlo mal puede suponer:
- Sanciones.
- Recargos.
- Intereses de demora.
- Requerimientos de Hacienda.
Por eso siempre digo lo mismo: mejor prevenir que corregir después.
¿Necesito un asesor para declarar el alquiler?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable.
Cada alquiler tiene matices y pequeños detalles que pueden marcar la diferencia entre hacerlo bien o tener un problema.
Una ayudita profesional a tiempo suele salir mucho más barata que una sanción.
Si quieres consultar con Asesoraemprende, puedes hacerlo cómodamente desde aquí:
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